(Pada Sektor Nilai Tukar Rupiah, Perbankan, dan Properti)
KRISIS GLOBAL
Krisis moneter di Amerika Serikat kali ini menimbulkan dampak luar biasa secara global. Hal ini bisa dilihat dari kepanikan investor dunia dalam usaha mereka menyelamatkan uang mereka di pasar saham. Mereka ramai-ramai menjual saham sehingga bursa saham terjun bebas. Sejak awal 2008, bursa saham China anjlok 57%, India 52%, Indonesia 41% (sebelum kegiatannya dihentikan untuk sementara), dan zona Eropa 37%. Sementara pasar surat utang terpuruk, mata uang negara berkembang melemah dan harga komoditas anjlok, apalagi setelah para spekulator komoditas minyak menilai bahwa resesi ekonomi akan mengurangi konsumsi energi dunia.
Di AS, setelah melihat bursa saham Wall Street terus melorot, akhirnya kongres menyetujui program penyelamatan sektor keuangan (troubled asset recovery program - TARP) senilai US$ 700 miliar yang diajukan oleh pemerintah. Namun, karena lamanya negosiasi politik antara pemerintah dan kongres, investor kecewa melihat politikus di Washington tidak memiliki sense of crisis.
Krisis pasar modal (saham dan surat utang) global pada dasarnya hanya memengaruhi investor pasar modal. Tetapi krisis perbankan global bisa mempengaruhi sektor riil ekonomi dunia, termasuk Indonesia. Inti cerita yang terjadi adalah sektor perbankan AS sedang terpuruk, kekurangan modal, dan enggan meminjamkan dolarnya, termasuk ke bank-bank internasional di Eropa dan Asia.
Akibatnya, perbankan internasional kekurangan dolar untuk memberi pinjaman ke para pengusaha dunia yang membutuhkan dolar untuk investasinya (untuk impor mesin, bahan baku, dan sebagainya), termasuk di Indonesia.
Kita sudah tahu bahwa dolar AS merupakan mata uang inti dalam dunia usaha. Akibatnya, walaupun suku bunga bank sentral AS (atau Fed Funds Target Rate) sampai diturunkan ke 1,5%, suku bunga London Inter-Bank Offer Rate (LIBOR), sebagai patokan suku bunga yang digunakan oleh pelaku ekonomi, melonjak tajam
Masalah rumit yang terjadi sekarang, macetnya sistem pembayaran dan penyaluran kredit global sebagai ‘oksigen untuk napasnya dunia bisnis’. Suku bunga bank sentral bisa rendah, tetapi suku bunga kredit untuk pelaku bisnis, kalaupun bisa dapat pinjaman, sangat tinggi karena perbankan ketakutan meminjamkan dananya. Menurut para ahli ekonomi, sebenarnya hal itu merupakan bahaya sektor perbankan global. Jadi, bukan anjloknya pasar saham, yang sebetulnya bisa melumpuhkan pertumbuhan ekonomi dunia secara perlahan.
Akhirnya, bank sentral dunia mengerti betapa pentingnya melakukan kebijakan yang terkoordinasi. Tujuh bank sentral (termasuk US Federal Reserve, European Central Bank, Bank of England dan Bank of Canada) akhirnya memangkas suku bunganya 0,5%. Ini merupakan yang pertama kalinya kebijakan suku bunga bank sentral dilakukan secara bersamaan dalam skala yang besar. Terjadi di tahun 2008 ini.
Hal lain yang dilakukan adalah kebijakan terkoordinasi bank sentral dan pemerintah dunia selebihnya harus ditujukan untuk memenuhi tiga sasaran. Pertama, memulihkan kembali sistem perbankan dan pembayaran global yang lumpuh agar sirkulasi dana internasional bisa normal kembali - dan bank bisa memberi kredit lagi.
Kedua, mengeluarkan aset bermasalah (terutama surat utang KPR subprime) dari perbankan AS dan memperbesar modal perbankan agar lebih bisa memberi kredit dalam jumlah yang bisa mendukung pertumbuhan ekonomi.
Ketiga, bank sentral dunia harus berani terus menurunkan suku bunga (untuk membantu meringankan bunga kredit) dan, yang lebih penting, pemerintah harus memperbesar belanjanya untuk pembangunan infrastruktur dan memberi stimulus ekonomi - karena investor swasta enggan berinvestasi dalam krisis likuiditas.
Kebijakan di atas bisa berhasil, bisa juga gagal. Hal tersebut beralasan karena kebijakan ekonomi berskala global belum pernah dilakukan dalam sejarah, tetapi risiko terjadinya resesi ekonomi dunia yang parah akan lebih besar kalau bank sentral dan pemerintah dunia tidak melakukan apa-apa.
Kalau berhasil, kapan hasilnya akan kelihatan? Paling cepat dua tahun. Artinya, resesi ekonomi AS dan Eropa akan lebih parah (sementara pertumbuhan ekonomi dunia melambat) pada 2009, sebelum pulih pada 2010. Kenapa? Karena titik terburuk ekonomi AS dan Eropa belum tercapai: misalnya, turunnya harga properti AS (pemicu krisis subprime) belum berakhir (jumlah rumah yang belum terjual masih terlalu banyak), pabrik masih melakukan PHK masal dan masih banyak bank yang harus bangkrut.
Selain itu, dampak stimulus kebijakan moneter dan fiskal memang makan waktu lebih dari satu tahun. Kalau ekonomi dunia baru pulih 2010, kapan pasar saham global pulih? Paling cepat semester 1, 2009, karena pasar saham biasanya menguat 6-9 bulan sebelum sektor riil ekonomi pulih.
DAMPAK KRISIS GLOBAL DI INDONESIA
Dampak resesi ekonomi AS dan Eropa terhadap Indonesia tentunya negatif, tetapi karena net-ekspor (ekspor dikurangi impor) hanya menggerakkan sekitar 8% dari produk domestik bruto (PDB) Indonesia, maka dampaknya relatif kecil dibandingkan dengan negara tetangga yang ketergantungan ekspornya ke AS besar, misalnya Hong Kong, Singapura, dan Malaysia.
Seperti pada tahun 2001/2002, atau terakhir kali AS mengalami resesi, ada tiga negara di Asia yang tidak terlalu terpukul ekonominya: China, India, dan Indonesia. Ketiga negara ini memiliki penduduk yang banyak sehingga belanja masyarakatnya merupakan motor penggerak ekonomi yang kuat. Untuk ekonomi Indonesia, dampak negatif kenaikan harga bahan bakar minyak sebesar 125% pada 2005 jelas lebih besar dari pada dampak resesi ekonomi AS.
Namun demikian, krisis finansial global dan lumpuhnya sistem perbankan global yang berlarut akan berdampak sangat negatif terhadap Indonesia, karena pembiayaan kegiatan investasi di Indonesia (baik oleh pengusaha dalam maupun luar negeri) akan terus menciut, penyerapan tenaga kerja melambat dan akibatnya daya beli masyarakat turun, yang akhirnya akan menurunkan pertumbuhan ekonomi.
Dari sini kita tahu bahwa dampak krisis moneter di Amerika Serikat yang menyebabkan krisis global yang berdampak terhadap perekonomian Indonesia tidak hanya pada melemahnya nilai tukar Rupiah, namun juga pada berbagai sector lain yang lebih rumit yaitu sector perbankan dan properti. Berikut akan dijelaskan dengan singkat.
1. Nilai Tukar Rupiah
Kemorosotan yang tajam atas Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) di Bursa Efek Indonesia (BEI). Juga anjloknya nilai tukar Rupiah atas beberapa mata uang regional dan internasional.
Pada awalnya krisis hanya sebatas melanda negara Amerika Serikat, Eropa, dan negara-negara yang bergabung di Uni Eropa. Namun, aliran gelombang krisis yang keras ternyata sampai di kawasan Asia.
Para investor yang menanamkan modalnya pada sektor non riil mulai menarik kembali dana-dana mereka yang tertanam di lantai bursa. Penarikan dana dengan denominasi mata uang asing oleh investor di beberapa negara kawasan Asia tujuannya adalah menutupi kerugian keuangan yang tengah melanda melanda negara-negara investor tersebut.
Kebijakan penarikan dana semakin agresif seiring dengan keringnya likuiditas negara-negara investor. Perilaku ini bisa kita cermati dengan meroketnya bunga pasar uang antar bank.
Di Indonesia kejatuhan IHSG yang pada penutupan 27/10/2008 mencapai 6,96% atau turun sebesar 48,96 point dengan total IHSG sebesar 1,166 point merupakan nilai yang sama di tahun 2000. Merosotnya IHSG yang mencapai angka 6,96% adalah penurunan tertinggi untuk kawasan Asia. Kecuali Bursa Filipina yang mencapai 12%. Otoritas Bursa terpaksa mensuspensi perdagangan saham pada sesi pertama. Selain itu bursa regional seperti Han Seng, Nikkei, Kospi, Seoul, dan Strait Times Singapore turun rata-rata sekitar 3%-5%.
Gejolak penarikan dana oleh investor asing terlihat pada Surat Utang Negara. Tercatat sedikitnya Rp 2,1 triliun dana berdenominasi asing yang tertanam di SUN telah keluar.
Derasnya penarikan dana oleh investor berimbas kepada pelemahan nilai tukar rupiah terhadap beberapa mata uang asing. Pemerintah lewat Bank Indonesia mencoba untuk menahan laju pelemahan rupiah lewat intervensi pasar. Namun, tentu saja dengan kekuatan yang seharusnya sudah terkalkulasi.
Tentu saja pemerintah lewat beberapa kebijakan serta kemudahan-kemudahan berinvestasi mengajak para investor untuk menanamkan uangnya pada sektor riil. Lantas sejauh mana pengaruh krisis keuangan global yang mengakibatkan anjloknya IHSG dan merosotnya nilai tukar rupiah kepada sektor rill?
Pada beberapa komoditas yang bersentuhan langsung dengan petani kecil atau pengusaha kecil dan menengah yang berorientasi ekspor sangat dirasakan sekali dampak terjadinya krisis keuangan global ini.
Pesanan-pesanan dari pembeli yang berkedudukan di luar negeri terpaksa dibatalkan. Mereka lebih memfokuskan diri kepada restrukturisasi keuangan internal. Terlebih lagi semakin sulitnya mendapat kucuran kredit dari perbankan dalam negeri.
Begitu juga yang dialami beberapa petani yang menggarap komoditas-komoditas seperti kelapa sawit, karet, dan kopra. Ketiga komoditas tersebut di lapangan terjadi penurunan harga jual yang mencapai 60%-70%.
Akibat penurunan yang tajam tersebut membuat petani tidak mampu lagi melakukan produksi dikarenakan hasil penjualan yang diterima masih di bawah ongkos produksi secara total keseluruhan.
2. Perbankan
Likuiditas adalah kemampuan bank untuk memenuhi kewajiban hutang-hutangnya,dan dapat membayar kembali semua deposannya, serta dapat memenuhi permintaan kredit yang diajukan para debitur tanpa terjadi penangguhan. Pada saat ini akibat krisis keuangan global, perbankan nasional mengalami imbasnya terutama ketatnya likuiditas di perbankan nasional. Ditambah dengan besarnya uang pemerintah yang ada di Bank Indonesia (BI) membuat likuiditas perbankan sangat ketat sehingga suku bunga ikut naik pula. Tingkat suku bunga acuan (BI rate) yang sekarang berada pada posisi 9,50%. Saat ini Perbankan nasional memberlakukan prosedur penyaluran kredit investasi yang diperketat.
Industri Perbankan menyambut positif langkah Pemerintah menaikkan nilai penjaminan oleh Lembaga Penjamin Simpanan (LPS), menjadi maksimum Rp. 2 Milliar, naik 20 kali lipat dari maksimum Rp 100 Juta. Payung hukumnya berupa Perppu tentang Perubahan atas UU Nomor 25 Tahun 2004 tentang Lembaga Penjamin Simpanan (LPS) yang telah ditandatangani oleh Presiden Susilo Bambang Yudhoyono.
3. Properti
Sektor properti yang sangat terasa menerima imbasan dari krisis ini. Pertumbuhan industri properti dalam negeri yang lamban ditandai dengan adanya penjadwalan kembali atas rencana proyek yang sudah ditetapkan.
Perbankan sepertinya menyetop sementara untuk pemberian kredit sektor properti. Bagi industri properti pendanaan dari perbankan merupakan kebutuhan dana yang vital di samping mereka mengalokasikan dana internal.
Mungkin yang sangat dirasa adalah kenaikan suku bunga kredit pemilikan rumah. Dengan ditetapkannya suku bunga acuan atau BI rate yang baru sebesar 9.5% akan menambah cost of fund dari pengembang jika sumber dana berasal dari pinjaman. Kenaikan ini memberatkan sisi konsumen yang akan menanggung kisaran bunga kredit kepemilikan sebesar 13%-16%.
Dampak dari pengaruh krisis keuangan global mulai mengganggu sektor properti, salah satunya pengembang mulai menahan dana (wait dan see) untuk berinvestasi.
Tingkat suku bunga acuan (BI rate) yang sekarang berada pada posisi 9,50 persen diakui telah membebani pengembang saat ini, utamanya dalam memasarkan perumahan mereka.
Ketua DPD Real Estate Indonesia Sulawesi Selatan, Ir H Jamaluddin Jafar di Makassar, Senin (10/11). Mengatakan bahwa mereka belum bisa berharap banyak pasar properti dalam waktu dekat bisa bergairah kembali, bila kondisi perekonomian masih seperti ini.
Pengetatan perbankan mengeluarkan kredit investasi, katanya, menyebabkan sektor properti semakin kesulitan untuk bertahan. mereka berharap untuk bisa keluar dari kesulitan ekonomi ini, perbankan bisa memberikan "stimulan" dengan menurunkan BI rate 8,50% sampai 9% sebagai instrumen penting untuk mendorong bisnis properti ini bergairah kembali.
Ia mengatakan, dampak dari pengetatan yang diberlakukan oleh perbankan, membuat uang muka yang diberlakukan oleh perbankan naik sampai 50% dari harga rumah, dari sebelum krisis global ini terjadi sekitar 20-30%.
"Sekarang pembeli atau user itu tetap ada, namun kendala kita ketika user ini berhubungan dengan perbankan, mereka sangat terbebani karena ada bank yang menerapkan pembayaran uang muka ini sampai 50% dari harga rumah, belum lagi pengetatan yang diterapkan oleh perbankan kepada user," ungkapnya.
Jamaluddin menambahkan, sektor properti ini dipastikan akan seret bila pemerintah dan perbankan tidak segera memberi stimulan, termasuk target pemenuhan rumah oleh REI dipastikan akan terkoreksi dan sulit dicapai dengan kondisi perekonomian tidak stabil.
Pertumbuhan sektor properti berarti juga menumbuhkan industri yang lain. Sebagai contoh, pembangunan sebuah gedung akan menyerap produksi industri semen, paku, kawat, baja, kayu dan seng. Dari berbagai sektor industri yang tumbuh itu, maka akan banyak tenaga kerja yang terlibat. Bukan hanya pekerja di sektor properti saja, tetapi juga tenaga kerja di berbagai sektor penunjang lainnya. Untuk itu properti harus tetap tumbuh.
Struktur pembiayaan di sektor properti sekarang ini berbeda dari 1998-an. Saat itu, pengembang memang banyak melakukan pinjaman ke bank untuk membangun properti. Namun, saat ini pengembang lebih banyak mengandalkan equity (modal) daripada loan (pinjaman). Sekarang lebih banyak pengembang yang menggunakan kerjasama equity, misalkan lahan milik orang lain, kita yang bangun. Tapi, untuk proyek besar masih pakai loan atau pinjaman.
Ekspansi bisnis properti pascakrisis tahun 2003 hingga 2008, kredit properti yang dipakai pengembang mencapai Rp 186,3 triliun, (lihat tabel) sebagian besar atau 64 persen senilai Rp 119 triliun adalah kredit pemilikan rumah (KPR). Sementara kredit konstruksi dan kredit real estat hanya mencapai 36%, masing-masing 21,9% atau senilai Rp 40,8 triliun adalah kredit konstruksi dan 14,22% atau Rp 26,5 triliun adalah kredit real estat.
Konsumen semakin pandai memilih proyek-proyek properti yang akan dibelinya dengan menyeleksi pengembang yang sudah teruji lolos dari krisis. Mereka semakin pintar untuk memilah pengembang yang kredibel dan memilih proyek yang sesuai dengan kemampuan ekonominya.
Mereka membeli sesuai dengan kebutuhannya. Tidak banyak konsumen yang menebar uang di banyak proyek properti sebagai ajang spekulasi. Mereka juga lebih berhati-hati dalam memilih proyek properti, dengan melihat bagaimana track record pengembangnya.
